부동산 투자에 관련해서는
사실 아파트 말고는, 다른 부동산 투자에 대해서 별다른 관심이 없었습니다.
- 빌라는 가격 형성이 너무나 왜곡되어 있고,
- 일반 대지는 거래가 자주 일어나지 못하니 원하는 시점에 판매가 어렵고
- 상가는 특성상 초기 분양 상가 최소 1-2년 공실을 감내하고 버티거나, 활성화된 곳의 상가 매물은 매리트가 없다고 판단하고 있었고요.
오피스텔도 크게 다르지는 않았습니다. 아파트랑 달리 시세 차익이 없고 ( 오히려 가격이 많이 떨어지는 ), 초기 분양가들이 너무 높게 형성되어 있다고 생각했었습니다.
그런데, 나이를 먹다보니 시세 차익보다는 꾸준한 월세 수익에 대한 필요가 점점 높아지는 것 같아서 다시금 오피스텔에 대한 공부를 하게 되네요. 오랜만이라 그간 다양한 환경 변화도 있는 것 같아 하나씩 정리해 보려 합니다.
먼저 오피스텔의 정의
오피스텔은 주거와 업무가 가능한 복합용도 건물로, 아파트와 유사한 구조와 편의 시설을 갖추고 있습니다. 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 분양받을 수 있고, 임대 수익률도 높아 투자자들에게 인기가 있습니다.
오피스텔 투자 시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 입지: 오피스텔의 가장 중요한 요소는 입지입니다. 오피스텔은 배후 수요가 풍부한 곳에 위치해야 임차인을 쉽게 구할 수 있습니다. 배후 수요가 풍부한 곳은 도심, 업무지구, 대학가, 산업단지 등입니다.
- 규모: 오피스텔의 규모도 고려해야 할 요소입니다. 오피스텔의 규모가 너무 크면 임차인을 구하기 어려울 수 있습니다. 적정한 규모의 오피스텔은 전용면적 18~25평입니다.
- 가격: 오피스텔의 가격도 고려해야 할 요소입니다. 오피스텔의 가격은 입지, 규모, 분양가, 주변 시세 등을 고려하여 결정해야 합니다.
- 임대료: 오피스텔의 임대료도 고려해야 할 요소입니다. 오피스텔의 임대료는 주변 시세, 오피스텔의 규모, 시설 등을 고려하여 결정해야 합니다.
오피스텔 투자는 수익성 높은 투자 상품이지만, 투자 전에 철저한 분석과 준비가 필요합니다. 오피스텔 투자에 관심이 있다면 전문가와 상담하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
부동산은 입지가 가장 중요
라고 인공지능이 답변을 해주네요. 맞습니다. 뭐든 부동산은 입지가 가장 중요하죠. 하지만 나머지는..
개인적으로 오피스텔은 규모는 크게 중요하다 생각 들지는 않습니다. 일반 아파트처럼 내부 커뮤니티와 시설이 같이 분양되는 경우에는 대규모 단지가 훨씬 유리하지만, 오피스텔은 그런 부대시설에 대해서는 크게 선택의 폭이 넓지 못합니다.
요즘은 아파텔이라고 해서 아파트 못지 않은 다양한 편의 시설이 포함된 대규모 단지들이 구성되는 경우도 있지만, 그 경우에는 분양 가격이 너무 높아서, 차라리 아파트를 투자하는 게 낳지 않을까 싶습니다.
입지와 월세 형성 구조
입지와 월세 형성 구조가 제일 중요하고, 무엇보다 내 투자 금액과 적정한 거래 금액이 형성되는지가 확인할 포인트라고 생각이 듭니다. 이부분이 중요한데, 오피스텔은 아파트처럼 거래가 자주 이루어지지 못해서 급하게 매도해야 하는 경우에 예상치 못한 손실을 볼 수도 있습니다. 묵혀 있어도 좋을 만한 금액의 범위내에서 투자하시는 것을 추천 드립니다.
입지는 누가 뭐라해도, 서울 강남 그리고 지하철 역세권입니다. 그다음은 경기 지하철 역세권 중에 여의도, 강남, 상암, 구로, 판교 등에 접근성이 높은 지역이겠죠. 하지만 이런 지역들은 이미 꽤나 높은 가격들을 형성하고 있습니다.
그래서, 요즘 핫하다는 ( 이미 많이 핫해진지 꽤나 되었지만.. ) 세종시 오피스텔을 서치 해 보려 합니다.
세종시 오피스텔 찾기
세종시 오피스텔은 정부세종청사와 공공기관 종사자 수요가 풍부하고, 신규 오피스텔 공급이 적어 임대수익률이 높은 편입니다. 또한, 세종시는 신혼부부와 젊은 인구가 많아 오피스텔 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.
세종시에서 가장 인기 있는 오피스텔 단지는 어진동 푸르지오시티, 가람동 리첸시아 파밀리에, 도담동 한신휴시티, 새롬동 힐스테이트 세종, 아름동 롯데캐슬 에코시티 등입니다. 이 단지들은 모두 정부세종청사와 가까운 곳에 위치하고 있으며, 편의시설과 교통이 편리합니다.
세종시 오피스텔의 평균 임대료는 전용면적 84㎡ 기준으로 월 70~80만원입니다. 임대수익률은 약 5%~6%로, 아파트의 임대수익률(약 4%) 보다 높습니다.
오피스텔 관련 세금
오피스텔은 주택과 마찬가지로 양도소득세, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 주민세를 납부해야 합니다.
- 양도소득세: 오피스텔을 양도할 때 과세표준에 따라 6~42%의 세율로 양도소득세를 납부해야 합니다.
- 취득세: 오피스텔을 취득할 때 취득가액의 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다.
- 재산세: 오피스텔의 시가표준액에 따라 0.6~0.9%의 재산세를 납부해야 합니다.
- 종합부동산세: 오피스텔의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우 과세표준에 따라 0.6~3.0%의 종합부동산세를 납부해야 합니다.
- 주민세: 오피스텔의 재산세액의 10%의 주민세를 납부해야 합니다.
오피스텔을 주택임대사업자로 등록하는 경우, 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.
- 종합부동산세 합산 배제: 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우, 종합부동산세 산정 시 합산 배제됩니다.
- 양도소득세 중과 배제: 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하고 2년 이상 임대할 경우, 양도소득세 중과 대상에서 제외됩니다.
- 연말정산 세액공제: 오피스텔 임대수익에 대해 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있습니다.
그러나, 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하는 경우, 다음과 같은 제약도 있습니다.
- 임대료 증액 제한: 오피스텔 임대료는 연간 5% 이내로만 증액할 수 있습니다.
- 임대의무기간 준수: 오피스텔을 주택임대사업자로 등록한 경우, 임대의무기간(2년~8년)을 준수해야 합니다.
- 세무신고: 오피스텔 임대수익에 대해 매년 세무신고를 해야 합니다.
주택임대 사업자란,
* 주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자를 말합니다. 주택임대사업자가 되기 위해서는 관할 시군구청에 주택임대사업자 등록을 해야 합니다.
주택임대사업자가 되면 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 주택임대사업자가 주택을 8년 이상 임대할 경우 종합부동산세 산정 시 합산 배제되며, 2년 이상 임대할 경우 양도소득세 중과 대상에서 제외됩니다. 또한, 주택 임대수익에 대해 연말정산 시 세액공제를 받을 수 있습니다.
그러나, 주택임대사업자로 등록하면 임대료 증액 제한, 임대의무기간 준수, 세무신고 등의 제약이 있습니다.
다음은 인공지능이 추천해준 세종시 오피스텔들입니다.
세종시 15평 이하의 오피스텔 투자 수익률은 평균 6%로, 20평 이하의 오피스텔(약 5.5%) 보다 높습니다. 이는 소형 오피스텔 중에서도 가장 작은 평형대의 오피스텔이 수요가 많고, 공급이 적기 때문입니다. 세종시는 신혼부부와 젊은 인구가 많아 소형 오피스텔 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 정부세종청사와 공공기관 종사자 수요도 많아 임대수익률이 높은 편입니다.
세종시 15평 이하의 오피스텔의 최신 매물은 다음과 같습니다.
- 어진동 푸르지오시티(전용면적 49㎡, 월세 40만원)
- 가람동 리첸시아 파밀리에(전용면적 49㎡, 월세 45만 원)
- 도담동 한신휴시티(전용면적 49㎡, 월세 50만 원)
- 새롬동 힐스테이트 세종(전용면적 49㎡, 월세 55만 원)
- 아름동 롯데캐슬 에코시티(전용면적 49㎡, 월세 60만 원)
세종시 15평 이하의 오피스텔의 월세 현황은 다음과 같습니다.
- 전용면적 49㎡ 기준 월세 40~60만 원
호갱노노 검색 결과
세종시 10평 이하의 오피스텔 투자는 권장하지 않습니다. 세종시는 신혼부부와 젊은 인구가 많아 소형 오피스텔 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 하지만, 10평 이하의 오피스텔은 수요가 적고, 공급이 많기 때문에 임대수익률이 낮습니다. 또한, 10평 이하의 오피스텔은 공간이 협소하여 거주하기 불편할 수 있습니다.
1억에 월 50만 원 투자.. 6% 수익률이라.. 잘 모르겠습니다. 조금 더 공부가 필요할 것 같습니다.