노후 투자, 고시원(원룸텔) 투자 알아 보기

노후 투자, 고시원(원룸텔) 투자 알아 보기

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고시원, 원룸텔, 

 

 

하이시티컨설팅 강의 정리 

김석현 강사, 2개 고시원 운영, 85개 방 운영중인 상황. 

 

1. 고시원 이해 

 - 미니룸

 - 샤워룸 

 - 원룸 

 

 - 내창 / 외창 

 - 신소방 : 올원룸텔, 복도폭 1.5미터 등 

 - 구소방 : 혼합텔 

 

고시원은 숙박업 

추가 신설이 거의 불가능(소방법규등), 서울에 5,800개 지난 2년 폐업은 300여개 

 

 

2. 좋은 고시원 찾기 

    1) 입지 

    2) 월세, 보증금 

    3) 권리금 

 

엘베, 개별에어컨, 주차장은 필수가 아니다, 오히려 없는게 가격이나 관리에서 유리하다. 

초역세권은 임대료 상승에 취약하다. 

고시원은 다른 업종과 경쟁이 안되는 곳으로 ( 위치가 좋은 곳은 다른 업종 임대가 가능하므로 임대료 상승에 취약하다. )  

 

3. 설비 

- 워낙 천차만별이라, 리스트가 높을수로 리턴이 높을 가능성이 높다. 

리모델링은 필수라고 생각해야 한다.  

 

4. 고시원 리모델링 

- 이부분도 워낙 다양한 경우가 발생한다. 

다만, 권리금과 리모델링 비용을 합하여 2-3년안에 정산이 가능한 범위로 예산을 지정해야 한다. 

 

5. 사업자

   1) 개인사업자 

   2) 세금 

 

6. 고시원 운영하기 

   1) 수요자 찾기 

        홍대, 강남, 건대 등 

   2) 절반은 6개월 이상의 장기 투숙자, 나머지 50%는 1-2개월 초단기 

  40개 룸 기준으로 월 3-4건의 신규 입실 및 퇴실 

   3) 입실자가 원하는 것 

   4) CCTV, 번호키 등 원격 장비 최대한 활용 

   5) 이모님, 실장님 

 

7. 정보찾기 

   1) 아이러브 고시원 카페 ( https://cafe.naver.com/ilovegosiwon ) 

   2) 카카오톡 채팅방 검색 ( 고시원 등 ) 

 

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** 이리저리 찾아 본 결과 

 

출퇴근 가능한 범위에서 무엇보다 좋은 매물을 확보하는게 중요. 

하지만, 인기가 올라가다 보니, 매물에 중계수수료가 턱없이 다른 경우가 거의 대부분... 

매물 30개 보기전엔 절대 계약 금지.. <- 이거만 지켜도 어디가서 눈탱이 맞는 일은 없을 듯

그담엔 개인 능력에 따라.. 뭐든 그렇지만... **